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港股年度最豪争产案!600亿港元散户也能分一杯羹?

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本是同根生,相煎何太急。

 

TVB的争家产大戏,历来备受追捧,令人印象最深刻的《溏心风暴》曾创造收视率奇迹然而, 现实中的剧情远比电视剧精彩,资产超600亿港元的香港鹰君集团(0041.HK)背后的罗氏家族,正上演着一场格外激烈的豪门“分家剧”。


这部剧的高潮发生在7月4日,鹰君旗下的冠君产业信托(2778.HK)发出公告(下图)称,可能出售朗豪坊办公大楼物业项目。



出售物业和分家产有什么关系?我注意到公告中一句话:“可能出售项目所得款项净额将按照基金单位持有人的利益而投放”。简而言之,就是卖掉物业,各股东按股权比例,把这些钱分掉。

其实冠君旗下的花园道三号、朗豪坊办公楼和商城被称为坐着都能收钱的“会下金蛋”的物业。做出售卖朗豪坊办公大楼的决定自然是现在的话事人罗嘉瑞,为何之前不卖现在却急于卖掉分现金呢?

这里先给大家普及一下罗氏家族的前世今生以及这部 “分家剧”的起源。

一、分家产故事

1963年,罗鹰石和太太罗杜莉君创办了鹰君集团,并于1972年在香港联交所上市。鹰君集团是香港大型地产发展商,旗下拥有的写字楼、商城和酒店物业遍布亚洲、北美洲和欧洲。

1)故事的背景:三子上位

上世纪80年代初,由于中英谈判,香港地产行业不景气,鹰君集团无可避免遭遇债务困境。然而祸不单行,长子罗孔瑞遭到了廉政署起诉,指其涉嫌行贿诈骗罪,虽通过上诉免受牢狱之苦,但却被宣判个人破产。

面对债台高筑,罗鹰石决定弃卒保车:卖掉富豪酒店来保全鹰君,但这个决定遭到了次子罗旭瑞的强烈反对,不愿执行。其后更是私下促成外人向富豪酒店发动敌意收购,并出任总经理。

长子惹上官非自身难保次子又与自己意见不合四子罗康瑞早已自立门户无暇分身,焦头烂额的罗鹰石不得不从美国召回三子罗嘉瑞“救驾”。

一直在美国当医生的罗嘉瑞虽然缺乏行商经验,却继承了父亲的商业基因,成功帮家族度过了难关。从此三子最得父亲心意,进入了鹰君的权利中心。

2)争执的起源:信托基金

1984年,罗鹰石及妻子杜莉君委托汇丰设立了家族信托基金。分配方式全由罗鹰石生前决定,信托收益由三子罗嘉瑞占最大份额。值得注意的是,罗家六兄弟中唯一不在信托受益人的是次子罗旭瑞。

在罗鹰石过世后的数年内,罗氏家族内部表面上看似风平浪静,实则暗流涌动。

这份家族信托的执行条件是要满足信托成立人的意愿,而现年97岁的罗母自然最清楚罗鹰石意愿的人因此罗家子女也分裂成了两个阵营,都想拉母亲站在自己这边。

2016年底,罗氏家族纷争全面爆发。杜莉君以信托受托人不依照她的意愿行使职责”为理由突然上诉,要求法院撤掉汇丰信托人职务。虽然,罗老太多次申请延期回应答辩人抗辩书,但由此宣告罗家表面上的平静已被打破。

(3)矛盾的升级:幼子出局

20175月,自1984年就被委任为鹰君董事的幼子罗启瑞被股东以约86.13%的大票数否决连任执行董事,率先被“踢出”董事局这件事背后自然少不了大股东罗嘉瑞的运作

随后母亲节更是成为了“夺母”的关键时刻。当天,杜莉君与长子罗孔瑞、次子罗旭瑞、幼子罗启瑞等人在富豪酒店过节。第二天三子罗嘉瑞和五子罗鹰瑞到酒店探望母亲时,却遭到了保安的阻拦


母亲节事件已让罗家两方阵营分布相当明显:罗老太、长子、次子、幼子站在一边;三子、四子、五子站在另一边。

4)平复的希望?家庭会议

纷争事件出现和解的可能:


一是:2017年6月初,次子罗旭瑞表示自己和母亲都希望开家庭会议另一阵营平心静气商谈近日纷争。


二是:起诉准备庞大的法律团队,所需费用巨大,而杜莉君属于节俭之人,肯定不愿意如此“烧”。

然而,冰冻三尺非一日之寒,依我看来,罗氏兄弟在几十年的豪门斗争中早已失去了互相信任,几乎不可能坐一起商讨解决问题

二、家族信托成焦点

接下来就到了文章开头出售朗豪坊办公楼的那一幕。需要注意的是,冠君产业信托和罗家家族信托(下文称汇丰信托)是两码事。

一定会有读者觉得奇怪,罗老太控告汇丰信托和鹰君卖资产有什么关系?别急,继续往下看。

一旦罗老太胜诉汇丰信托那就意味着她能把信托的受益重新分配这对于占有权益最大却和罗母闹翻的罗嘉瑞来说自然不乐意而没有丝毫权益却和罗老太关系密切的次子罗旭瑞自然乐于见到。

从持股份额来看,汇丰信托共持有鹰君集团42.71%的股权连同个人持股,三子罗嘉瑞持有60.49%,杜莉君持有34.37%。如下图

汇丰信托持有冠君产业信托65.51%的股权,连同个人持股罗嘉瑞持有66%,如下图:

汇丰信托持有朗廷SS(1270.HK)62.15%的股权,连同个人持股罗嘉瑞持有64.72%,如下图:

从上面分析得出:汇丰信托就是这三家上市公司最大的股东,谁是汇丰信托的话事人,就能够得到这三家上市公司的最大权益。所以双方争夺的焦点正是这份家族信托的权益分配权。

另外,我们再来看罗氏家族涉及的上市公司,而汇丰信托持有的只有三子罗嘉瑞旗下的上市公司。


虽然没有汇丰信托的具体分配情况,但三子罗嘉瑞获益最多是确定的。一旦信托的权益遭重新分配,罗嘉瑞将失去了旗下三家上市公司的控股权,直白点说就是失去大部分的家产。

接受全权委托的受托人汇丰权利非常大只要汇丰没有违反契约内容,罗母提出撤销信托人的成功机率并不大。但是如果受托人违反了信托成立的原意,偏袒了部分受益人的话,再加上罗母就此做出一些举证结果就变得难说了

这样三子罗嘉瑞急于出售旗下物业也就说得过去了。趁我还有话事权的时候,把旗下物业全部沽出换成现金,然后分配。即使你罗老太到时可以重新分配汇丰信托权益,那也只剩毫无价值的空壳一个了。

假设把冠君的三只金蛋和朗廷酒店全部售出能获取多少现金?对股价又会带来什么影响呢? 

三、物业价值几何

1)“三只金蛋”的价值

口说无凭,三只金蛋究竟每年能赚多少钱呢?2016年冠君旗下三大物业的物业收益对比图:


可以看到2016年总物业收益利润为20.3亿港元,同比增长14%。其中经过全面翻新的花园道三号录得收益达10.4亿港元,同比增长高达26.7%

根据冠君产业信托2016年报,这三大物业的总估值为668亿港元。其中朗豪坊办公大楼物业被估值为84.77亿港元,约占12.7%。

不过令人惊讶的是,负责出售的第一太平戴维斯却宣布,该物业向全球招标的意向价为250亿元(如下图)。


这就奇怪了,你自己估值才80多亿,却想沽出三倍的价格250亿?原来这栋甲级写字楼的所在地除了是九龙半岛的交通枢纽,更是繁盛的购物区,再加上每年有稳定的租金收入,溢价较高也在情理之中。

现在已有几家中资财团在洽谈,说明以3.56万/平方尺甚至更高的价格成交是极有可能的,而另外两只 “金蛋”价值几何呢?

虽然朗豪坊商场的地理位置上与办公楼相邻,不过因为受到电商的冲击,近年来商场的租金回报率反而略低于办公楼。所以假设出售朗豪坊商场,算3万/平方尺的价格比较合理。

由于未来几年中环缺乏新写字楼供应,加上经过2016年的翻新,位于中环金融中心的花园道三号在未来几年,租金将会呈持续上升趋势。假设出售花园道三号,保守估计单价比起朗豪坊办公楼只高不低。

根据年报,三大物业总楼面面积达293万平方尺,其中花园道三号面积占近半。以保守价格3.5万/平方尺全部出售,冠君产业信托可获得约1025亿港元现金。

而现在冠君产业的市值仅为353.4亿(下图),和这笔现金相差近3倍,可以说是被严重低估。


7月4号冠君只是出了可能出售的公告,股价次日便大涨9个点,随后更是持续上扬。一旦将朗豪坊办公楼售出完成,股价的上涨空间可想而知。

2)朗廷的价值

朗廷信托集团主要是由以下三间香港酒店组合而成的。根据2016年报,此组合的总估值为184亿港元,其在内地的酒店价值,与此相比就不值一提了。


从上文我们了解到,市场给出的估值,往往会溢出企业自身估值。即使以极其保守的价格200亿港元出售,对比如今72亿的市值自然也是严重低估。

这里有个问题:你怎么知道三子罗嘉瑞会出售上面我分析的几个物业呢?

四、拿信托开刀的逻辑

首先,冠君产业信托和朗廷SS都属于房地产投资信托基金,而这类股票有个特点,就是股息分派给基金单位持有人的比率至少为90%。

通过这种方式罗嘉瑞能轻易获得现金,假如罗嘉瑞出售了鹰君旗下的物业,想要将获取的现金以特别息形式入袋,那还需要通过董事会同意。

以罗母为首的“另一方阵营”也有一定话事权,看到你提前瓜分信托权益,肯定会进行阻挠。吃力不讨好,还会加重母子间矛盾的事相信罗嘉瑞也不会愿意去做。

其次,这几大物业价值售价都超过百亿,一次性卖出就能分得大部分现金。省心省力,何乐而不为?

五、总结

因此我们可以看到一幅清晰的豪门大战剧本

一方面以罗老太、次子罗旭瑞的一方希望通过重新分配汇丰信托从罗嘉瑞手中抢得更多的财产;另一方面,三子罗嘉瑞趁还有话事权的时候尽快沽完物业以获取现金

虽然次子罗旭瑞向媒体喊话希望各兄弟坐下来好好商量但曾经连同外人狙击自己老爸产业的人说出来的话又能信多少?更何况罗老太已年近百岁,加上次子罗旭瑞的耳边风,自然一心想拿回更多家产。

对于久经商场的三子罗嘉瑞这只老狐狸说,次子这种缓兵之计当然能轻易识破。你打你的感情牌,我卖我的物业。

有趣的是如今看到三弟出售 “金蛋”,罗旭瑞将更心急和罗母加快上诉的进程,保证信托剩余权益;而二哥越急,罗嘉瑞将会卖得越快。如此循环,可以预见这份家族信托将会很快被卖剩空壳。

对于持有冠君股票的散户来说,即使不考虑股价的涨幅,通过公司出售物业也能分到一大笔现金!


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